PROTIMONOPOLNÝ ÚRAD SLOVENSKEJ REPUBLIKY

ROZHODNUTIE

Číslo:2009/KH/1/1/044		Bratislava 29. september 2009	

Protimonopolný úrad Slovenskej republiky, odbor dohôd obmedzujúcich súťaž, v správnom konaní č. 0007/ODOS/2009 začatom dňa 08.04.2009 z vlastného podnetu podľa § 25 ods. 1 zákona č. 136/2001 Z. z. o ochrane hospodárskej súťaže a o zmene a doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 347/1990 Zb. o organizácii ministerstiev a ostatných ústredných orgánov štátnej správy Slovenskej republiky v znení neskorších predpisov v znení neskorších predpisov takto

r o z h o d o l :

1.   Etický a profesijný kódex Asociácie realitných maklérov prijatý na valnom zhromaždení Asociácie realitných maklérov, so sídlom Mikulášska 5, 811 01 Bratislava dňa 15.12.2004 je v článku XI Honoráre – provízie za zrealizované obchody, poskytnuté služby maklérov, ods. 4 v znení, cit. : „Obvyklá provízia za realitnú činnosť je 2 – 4 %.“ a ods. 5 v znení, cit. : „Ak maklér spolupracuje na prípade s iným maklérom/mi, platí, že dohodnutá provízia bude rozdelená medzi celkový počet sprostredkovateľov tak podľa vopred dohodnutého kľúča, ktorý si spolupracujúci makléri vopred písomne dohodli. Celková výška provízie nesmie byť neprimeraná, t. j. viac ako 6 %.“ dohodou obmedzujúcou súťaž podľa § 4 ods. 3 písm. a) zákona č. 136/2001 Z. z. o ochrane hospodárskej súťaže a o zmene a doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 347/1990 Zb. o organizácii ministerstiev a ostatných ústredných orgánov štátnej správy Slovenskej republiky v znení neskorších predpisov v znení neskorších predpisov od 15.12.2004 do súčasnosti, ktorá má za cieľ obmedzenie súťaže a ktorá je podľa § 4 ods. 4 tohto zákona zakázaná.  

2.     Podľa § 38 ods. 1 zákona č. 136/2001 Z. z. o ochrane hospodárskej súťaže a o zmene a doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 347/1990 Zb. o organizácii ministerstiev a ostatných ústredných orgánov štátnej správy Slovenskej republiky v znení neskorších predpisov v znení neskorších predpisov  za uzatvorenie dohody obmedzujúcej súťaž uvedenej v bode 1 výrokovej časti tohto rozhodnutia Protimonopolný úrad Slovenskej republiky ukladá Asociácií realitných maklérov, so sídlom Mikulášska 5, 811 01 Bratislava pokutu vo výške 900 eur, slovom deväťsto eur (dvadsaťsedemtisíc stotrinásť slovenských korún), ktorú je povinná uhradiť do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti tohto rozhodnutia na účet Protimonopolného úradu Slovenskej republiky vedený v Štátnej pokladnici Bratislava č. 7000060793, 8180 ŠP, KS 1118, VS 200911044.   

Odôvodnenie:

V zmysle § 22 ods. 1 písm. a) zákona č. 136/2001 Z. z. o ochrane hospodárskej súťaže a o zmene a doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 347/1990 Zb. o organizácii ministerstiev a ostatných ústredných orgánov štátnej správy Slovenskej republiky v znení neskorších predpisov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon“) vykonal Protimonopolný úrad Slovenskej republiky (ďalej len „úrad“) v období rokov 2004 až 2009 šetrenie v oblasti profesijných združení, ktorého cieľom je získanie informácií o spôsobe regulácie a vykonávania niektorých profesií. V súvislosti s predmetným šetrením sa úrad v dňoch 21.01.2008 a 21.05.2008 obrátil na Asociáciu realitných maklérov, so sídlom Mikulášska 5, 811 01 Bratislava (ďalej len „Asociácia“) so žiadosťou o predloženie podkladov a informácii, aktuálneho zoznamu členov Asociácie, všetkých rozhodnutí disciplinárnej komisie Asociácie vo veci prípadného porušenia interných aktov Asociácie, predloženie zápisov/zápisníc z valných zhromaždení a z disciplinárnych konaní, kópie zakladajúcich dokumentov Asociácie, dokumentov preukazujúce registráciu Asociácie, zoznam čakateľov o členstvo v Asociácii, kópie podnetov a odporúčaní Asociácie.

Žiadané podklady a informácie boli úradu predložené dňa 06.05.2008 a dňa 16.07.2008. Úrad sa zameral predovšetkým na analýzu príslušných ustanovení interných aktov Asociácie – Stanov Asociácie (ďalej len „Stanovy“), Etického a  profesijného kódexu Asociácie (ďalej len „Etický kódex“) a Disciplinárneho poriadku Asociácie (ďalej len „Disciplinárny poriadok“), ktoré sú verejne prístupné na web stránke Asociácie www.makleri.sk. Na základe analýzy ustanovení Etického kódexu, ako aj predložených podkladov a informácií, úrad začal dňa 08.04.2009 z vlastného podnetu podľa § 25 ods. 1 zákona správne konanie č. 0007/ODOS/2009 vo veci možného porušenia § 4 ods. 1 zákona. 

1.	Účastníci konania

Podľa § 25 ods. 3 písm. a) zákona účastníkom konania v prípade dohody obmedzujúcej súťaž je účastník tejto dohody obmedzujúcej súťaž. Účastníkom tohto správneho konania je Asociácia.

Podnikateľom na účely § 3 ods. 2 zákona je podnikateľ podľa osobitného predpisu, ďalej fyzická osoba a právnická osoba, ich združenia a združenia týchto združení, ak ide o ich činnosti a konania, ktoré súvisia alebo môžu súvisieť so súťažou bez ohľadu na to, či tieto činnosti a konania sú alebo nie sú zamerané na dosahovanie zisku.

V zmysle čl. 1 ods. 1.1. Stanov prijatých na valnom zhromaždení 20.12.2004 registrovaných Ministerstvom vnútra Slovenskej republiky Asociácia je záujmovým združením právnických a fyzických osôb, ktoré právoplatne vykonávajú realitnú činnosť na území Slovenskej republiky v súlade s príslušnými platnými zákonnými normami. Asociácia je vytvorená podľa § 20f zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov, v zmysle ktorého je právnickou osobou.

Z preambuly Stanov vyplýva, že Asociácia je založená podľa zákona č. 83/1990 Zb. o združovaní občanov v znení neskorších predpisov ako záujmové nezávislé združenie fyzických a  právnických osôb podnikajúcich v oblasti nehnuteľností a obchodovania s nimi.

2.	Právne zhodnotenie

Úrad v správnom konaní č. 0007/ODOS/2009 posudzoval konanie Asociácie spočívajúce vo vypracovaní a  schválení článku XI Etického kódexu: Honoráre – provízie za zrealizované obchody, poskytnuté služby maklérov, ods. 4 v znení, cit. : „Obvyklá provízia za realitnú činnosť je 2 – 4 %.“ a ods. 5 v znení, cit. : „Ak maklér spolupracuje na prípade s iným maklérom/mi, platí, že dohodnutá provízia bude rozdelená medzi celkový počet sprostredkovateľov tak podľa vopred dohodnutého kľúča, ktorý si spolupracujúci makléri vopred písomne dohodli. Celková výška provízie nesmie byť neprimeraná, t. j. viac ako 6 %.“ Etický kódex bol prijatý na valnom zhromaždení Asociácie v Bratislave 15.12.2004.

Úrad v správnom konaní č. 0007/ODOS/2009 posudzoval vyššie uvedené konanie hmotnoprávne a procesne podľa zákona.

3.	Relevantné trhy

	Podľa § 3 ods. 3 zákona relevantný trh je priestorový a časový súbeh ponuky a dopytu takých tovarov a služieb, ktoré sú na uspokojenie určitých potrieb z hľadiska užívateľa zhodné alebo vzájomne zastupiteľné.

	Podľa § 3 ods. 4 zákona tovarový relevantný trh zahŕňa zhodné alebo vzájomne zastupiteľné tovary schopné uspokojiť určitú potrebu užívateľov.

	Na účely § 3 ods. 5 zákona vzájomne zastupiteľné tovary sú tovary, ktoré sú zastupiteľné najmä z hľadiska ich fyzikálnych a  technických charakteristík, ceny a účelu použitia.

	Podľa § 3 ods. 6 zákona priestorový relevantný trh je vymedzený územím, na ktorom sú súťažné podmienky také homogénne, že toto územie môže byť odčlenené od ostatných území s odlišnými súťažnými podmienkami.

	Úrad na základe zistených skutočností vymedzil tovarový relevantný trh ako trh poskytovania realitných služieb (realizácia sprostredkovania predaja, kúpy a prenájmu nehnuteľností) realitnými maklérmi.

	Priestorový relevantný trh úrad vymedzil územím Slovenskej republiky, nakoľko sa jedná o územie, na ktorom sú súťažné podmienky poskytovania realitných činností realitnými maklérmi také homogénne, že toto územie je možné odčleniť od ostatných území s odlišnými súťažnými podmienkami. Pôsobnosť Asociácie zahŕňa celé územie Slovenska.

4.	Dohoda obmedzujúca súťaž

Podľa § 4 ods. 1 zákona dohoda a zosúladený postup podnikateľov, ako aj rozhodnutie združenia podnikateľov, ktoré majú za cieľ alebo môžu mať za následok obmedzovanie súťaže (ďalej len „dohoda obmedzujúca súťaž“) sú zakázané, ak tento zákon neustanovuje inak.

V zmysle § 4 ods. 3 zákona zakázaná je najmä dohoda obmedzujúca súťaž, ktorá obsahuje

a)	priame alebo nepriame určenie cien tovaru alebo iných obchodných podmienok,
b)	záväzok obmedzenia alebo kontroly výroby, odbytu, technického rozvoja alebo investícií,
c)	rozdelenie trhu alebo zdrojov zásobovania,
d)	záväzok účastníkov dohody, že voči jednotlivým podnikateľom budú pri zhodnom alebo porovnateľnom plnení uplatňovať rozdielne podmienky, ktorými sú alebo môžu byť títo podnikatelia znevýhodňovaní v súťaži,
e)	podmienenie uzatvárania zmlúv tak, aby zmluvné strany prijali ďalšie záväzky, ktoré povahou alebo podľa obchodných zvyklostí nesúvisia s predmetom týchto zmlúv, alebo
f)	znaky koluzívneho správania, v dôsledku ktorého podnikatelia koordinujú svoje správanie, najmä v procese verejného obstarávania.

5.	Skutočnosti zistené v rámci prešetrovania na relevantnom trhu a správneho konania

	Podľa čl. 1 ods. 1.1. Stanov Asociácia je záujmovým združením právnických a fyzických osôb, ktoré právoplatne vykonávajú realitnú činnosť na území Slovenskej republiky v súlade s príslušnými platnými zákonnými normami. 

	Podľa čl. 2 ods. 2.1. Stanov Asociácia bude, okrem iného, združovať realitných maklérov na Slovensku, koordinovať a regulovať činnosť členov Asociácie, vytvárať záväzné pravidlá správania sa členov Asociácie pri realizovaní realitnej činnosti (etický a profesionálny kódex a disciplinárny poriadok).

	Na účely čl. 3 ods. 3.1. Stanov členom Asociácie môže byť fyzická alebo právnická osoba, ktorá právoplatne vykonáva realitnú činnosť na území Slovenskej republiky v súlade s  platnými zákonnými normami a  ktorá uznáva a  aktívne presadzuje ciele a záujmy Asociácie, plní jej stanovy a zaviaže sa riadiť rozhodnutím orgánov Asociácie. Stanovy ďalej upravujú riadne členstvo, čestné členstvo a kolektívne členstvo. Práva a povinnosti členov podľa jednotlivých typov členstva sú taxatívne vymenované v Stanovách, povinnosťou členov Asociácie je, okrem iného, dodržiavať Stanovy, Etický kódex, Disciplinárny poriadok a ostatné platné predpisy Asociácie.

	Z ustanovenia čl. 7 Stanov vyplýva, že Asociácia má nasledovné orgány :

a)	Valné zhromaždenie
b)	Správna rada
c)	Predseda správnej rady
d)	Podpredseda správnej rady
e)	Generálny sekretár
f)	Dozorná rada
g)	Disciplinárna komisia

a)	Valné zhromaždenie je najvyšším orgánom Asociácie, valné zhromaždenie zvoláva správna rada najmenej raz do roka, skladá sa zo všetkých členov Asociácie. Právomoci valného zhromaždenia sú taxatívne upravené v čl. 8 ods. 8.4. Stanov.

b)	Správna rada je najvyšší výkonný a riadiaci orgán Asociácie, je oprávnený konať a rozhodovať v mene Asociácie v čase medzi zasadnutiami valného zhromaždenia. Členmi správnej rady sú predseda, podpredseda, generálny sekretár. Právomoci správnej rady sú taxatívne vymenované v čl. 9 ods. 9.5. Stanov.

c)	Predseda správnej rady zastupuje Asociáciu navonok a je oprávnený vykonávať v jej mene právne úkony. Právomoci predsedu správnej radu sú upravené v čl. 10 ods. 10.2. a nasl. Stanov.

d)	Podpredseda správnej rady plní úlohy, ktorými ho poveril predseda alebo správna rada. V čase neprítomnosti predsedu ho podpredseda zastupuje v celom rozsahu.

e)	Generálny sekretár je výkonným orgánom správnej rady Asociácie. Postavenie generálneho sekretára ďalej upravuje čl. 12 ods. 12.2 Stanov.

f)	Disciplinárna komisia vykonáva šetrenie sťažností a podnetov voči členom Asociácie. Disciplinárna komisia navrhuje správnej rade uloženie sankcií voči členom, u ktorých sa potvrdilo porušenie povinnosti člena Asociácie. V týchto prípadoch sa riadi ustanoveniami Disciplinárneho poriadku.

Etický kódex v preambule konštatuje nasledovné, cit : „etický a profesijný kódex realitných maklérov stanovuje normy obchodovania a správania sa, ktoré uplatňuje členská základňa Asociácie realitných maklérov pri realizácii sprostredkovania predaja, kúpy a prenájmu nehnuteľnosti. Súbor pravidiel uvedených v tomto kódexe predstavuje základnú rovinu požiadaviek s tým, že jednotliví makléri môžu uplatňovať vyšší štandard. Maklér presadzuje normy tohto kódexu a dbá na ich dodržiavanie s cieľom zabezpečiť dobrú povesť realitných maklérov a štandardov na slovenskom realitnom trhu všeobecne, a to s ohľadom na požiadavky, ktoré sú na túto profesiu kladené vo vyspelých európskych krajinách. Formulácie kódexu vychádzajú z pravidiel stanovených právnym poriadkom Slovenskej republiky a opierajú sa tiež o všeobecné skúsenosti z maklérskej praxe v zahraničí. Etické a profesijné normy tohto kódexu smerujú k tomu, aby sa uplatňovala korektná prax v realitnej činnosti maklérov na Slovensku, aby sa zvyšoval kredit a dobré meno maklérskej činnosti v oblasti sprostredkovania obchodu s nehnuteľnosťami a dôvera klientov k nej, aby sa zvyšovala informovanosť verejnosti a klientov a  aby činnosť realitných maklérov bola zrozumiteľnejšia.“

Disciplinárny poriadok ustanovuje podmienky disciplinárnej zodpovednosti členov Asociácie, ustanovuje druhy disciplinárnych opatrení a pravidlá ich ukladania, skutkové podstaty disciplinárnych previnení, postavenie a činnosť disciplinárnej komisie a disciplinárne konanie. Disciplinárnym previnením je zavinené závažné alebo opätovné porušenie povinnosti člena Asociácie ustanovenej zákonom, Stanovami alebo Etickým kódexom, ktoré je za disciplinárne previnenie označené v Disciplinárnom poriadku (čl. 1 Disciplinárneho poriadku).

Z ustanovenia čl. 5 ods. 1 písm. e) Disciplinárneho poriadku vyplýva, že, cit. : „disciplinárneho previnenia sa dopustí ten, kto požaduje odmenu, ktorá je v zjavnom a bezdôvodnom rozpore s províznym poriadkom ARM.“

Na účely čl. 17 Disciplinárneho poriadku za disciplinárne previnenie možno uložiť členovi Asociácie niektoré z nasledovných opatrení :

a)	napomenutie,
b)	pokarhanie,
c)	pozastavenie členstva v ARM,
d)	pokutu do 100 000 Sk
e)	vylúčenie z ARM a zrušenie členstva.

Ako už bolo spomenuté, úrad začal dňa 08.04.2009 správne konanie č. 0007/ODOS/2009 v súvislosti s prijatím a schválením čl. XI Etického kódexu: Honoráre – provízie za zrealizované obchody poskytnuté služby maklérov, ods. 4 v znení, cit. : „Obvyklá provízia za realitnú činnosť je 2 – 4 %.“ a ods. 5 v znení, cit. : „Ak maklér spolupracuje na prípade s iným maklérom/mi, platí, že dohodnutá provízia bude rozdelená medzi celkový počet sprostredkovateľov tak podľa vopred dohodnutého kľúča, ktorý si spolupracujúci makléri vopred písomne dohodli. Celková výška provízie nesmie byť neprimeraná, t. j. viac ako 6 %.“ 

Úrad dňa 21.01.2008 oslovil listom č. 172/PMÚSR/2008 Asociáciu so žiadosťou o poskytnutie podkladov a informácii. Z odpovede, okrem iného, vyplýva, cit. : „Asociácia realitných maklérov už vyše jedného roka rokuje so slovenskými poisťovňami o vytvorení špeciálneho produktu poistenia činnosti realitného sprostredkovateľa. Nakoľko jedným z našich cieľov je garantovať prijatými štandardami kvalitu činnosti členov Asociácie, do doby kým toto poistenie nebude dojednané, Asociácia realitných maklérov neprijíma riadnych členov, keďže okrem kvalifikačného testu nemá legislatívne možnosti garantovať kvalitu jej členov. Máme vyše 100 čakateľov na členstvo, ktorí už absolvovali test v Slovenskej realitnej akadémii (podmienkou prijatia do ARM je absolvovanie kvalifikačného odborného testu v tejto nezávislej organizácii). Akonáhle nám poisťovne poskytnú produkt, ktorý verejnosti aj ARM  poskytnú  garancie plnenia v prípade škody zavinenej realitným maklérom, všetkých 100 čakateľov bude prijatých za riadnych členov ARM.“

„Do doby poskytnutia poistného produktu verejnosti aj všetkým realitným maklérom, ktorí sa na našu organizáciu obrátia, poskytujeme odborné stanoviská na úrovni odporúčaní, takisto veľkú pozornosť venujeme publikovaniu a vzdelávaniu realitných maklérov a verejnosti, rokujeme o  spolupráci so zahraničnými organizáciami podobného zamerania, snažíme sa zvyšovať profesionálnu kvalifikáciu všetkých realitných maklérov, vykonávame publikačnú a vydavateľskú činnosť, snažíme sa nadviazať spoluprácu so štátnymi orgánmi pri zabezpečovaní dodržiavania zákonov a  ďalších záväzných právnych predpisov realitnými sprostredkovateľmi, poskytujeme informačné a poradenské služby a iné.“

Úrad dňa 28.01.2009 listami č 331/PMÚSR/2009 až 331/19/PMÚSR/2009 oslovil niektorých z  uchádzačov o  členstvo v Asociácii so žiadosťou o predloženie podkladov a informácii v súvislosti s dodržiavaním, resp. nedodržiavaním dotknutých ustanovení Etického kódexu a prípadnom monitorovaní dodržiavania príslušných ustanovení Etického kódexu zo strany Asociácie.

Úrad má od Asociácie aktuálny zoznam 127 uchádzačov o členstvo s uvedením poradového čísla, mena, priezviska, evidenčného čísla a ďalších kontaktných údajov.

V rámci odpovedí na žiadosť úradu o poskytnutie podkladov a informácii 3 uchádzači o členstvo uviedli, že dodržiavajú citované ustanovenia Etického kódexu, cit. :“naša realitná kancelária pri stanovení výšky provízii za sprostredkovanie predaja, kúpy a prenájmu nehnuteľností sa stotožňuje s výškou provízií uvedenou v etickom a profesijnom kódexe ARM, t.j. naše honoráre neprevyšujú sumu 2-4 %. Pri spolupráci s inými maklérmi celková výška provízie neprekračuje 6 %.“

„ V praxi postupujeme a riadime sa vyššie uvedenými ustanoveniami etického a profesijného kódexu.“ 

„Citované ustanovenia etického a profesijného kódexu dodržiavame striktne.“

Úrad dospel k záveru, že schválenie a vydanie vyššie citovaných ustanovení Etického kódexu zo strany Asociácie predstavuje rozhodnutie združenia podnikateľov a zároveň dohodu obmedzujúcu súťaž v zmysle § 4 ods. 1 zákona, ako aj § 4 ods. 3 písm. a) zákona - praktika priameho alebo nepriameho určenia cien tovaru. Úrad konštatuje, že v tomto prípade nie je rozhodujúce, že provízie za realitnú činnosť sú charakterizované ako obvyklé, resp. doporučené, nakoľko Disciplinárny poriadok  v čl. 5 ods. 1 písm. e) predpokladá disciplinárne previnenie za nedodržanie výšky provízie, ktorá je v rozpore s Etickým kódexom. 

Úrad dospel k záveru, že v prípade prijatia a schválenia dotknutých ustanovení Etického kódexu o stanovení výšky provízii za sprostredkovanie predaja, kúpy a prenájmu nehnuteľností  je irelevantné, či Asociácia má členov alebo iba čakateľov, resp. uchádzačov o členstvo, nakoľko, tak ako je uvedené vyššie, úrad poukazuje na skutočnosť, že v niektorých prípadoch sa realitní makléri vyjadrili, že citované ustanovenia aplikujú v praxi.

Prijatie a schválenie predmetných ustanovení odráža snahu Asociácie uľahčiť koordináciu jej členov pri stanovovaní provízii za zrealizované obchody a poskytnuté služby. Nakoľko prijatie citovaných ustanovení malo za cieľ obmedzenie súťaže, nie je rozhodujúce, do akej miery boli aplikované v praxi.

Takéto konanie Asociácie má vplyv na správanie realitných maklérov pri stanovovaní provízie za sprostredkovanie predaja, kúpy a prenájmu nehnuteľností a obmedzuje ich nezávislosť v cenovej oblasti. Tým je zároveň ovplyvnená situácia na vymedzenom relevantnom trhu, na ktorom došlo k zníženiu intenzity súťaže. 

Výška provízií realitných maklérov nie je regulovaná žiadnym právnym predpisom. Žiadny právny predpis ani nezveruje Asociácii právomoc regulovať ceny za poskytovanie služieb v tomto odvetví. Provízie za zrealizované obchody a poskytnuté služby realitných maklérov by mali byť výsledkom slobodnej dohody medzi poskytovateľom danej služby a klientom, pričom by mali odrážať výhradne schopnosti, efektívnosť a náklady jednotlivých poskytovateľov a  podliehať výlučne súťažným tlakom na danom relevantnom trhu. 

Napriek tomu, že provízie boli označené len ako obvyklé, negatívny vplyv na súťaž spočíval v prvom rade v tom, že umožňovali všetkým poskytovateľom daných služieb s vysokým stupňom určitosti predvídať cenovú politiku svojich konkurentov, najmä s ohľadom na skutočnosť, že nedodržiavanie obvyklých provízii môže byť podľa Disciplinárneho poriadku sankcionované. Poskytovatelia daných služieb tak neboli motivovaní súťažiť o zákazníka tým, že by znižovali svoje náklady a súťažili o zákazníka prostredníctvom nižších cien, ako boli ceny stanovené Asociáciou. Aj keď v článku XI Etického kódexu Honoráre – provízie za zrealizované obchody, poskytnuté služby maklérov, ods. 5 nie je explicitne uvedená spodná hranica provízie, úrad dospel k záveru, že aj v tomto prípade, rovnako ako v článku XI, ods. 4, platí, že spodná hranica provízie by nemala byť nižšia ako 2%. 

Vydanie a schválenie dotknutých ustanovení Etického kódexu obsahujúcich obvyklé, resp. odporúčané provízie tak vedie k umelej  transparentnosti na trhu s negatívnym vplyvom na hospodársku súťaž. Jedná sa pritom o súťaž v oblasti cien/provízii za realitnú činnosť, t.j. kritéria, ktoré je pri porovnateľnej kvalite prác z hľadiska súťaže rozhodujúce.

Posúdenie otázky, či rozhodnutie má za cieľ obmedzenie súťaže závisí od niekoľkých faktorov. Samotný cieľ obmedzenia súťaže je možné odvodiť z okolností/predmetu rozhodnutia, zamýšľaného cieľa rozhodnutia, z  právneho a ekonomického kontextu správania strán.

Ustanovenie o obvyklých províziách Asociácie za realitnú činnosť sú v niektorých prípadoch používané v aplikačnej praxi ako východiskový materiál pre stanovenie zmluvnej provízie medzi realitným maklérom a klientom, pričom dotknuté ustanovenia Etického kódexu sú platné od 15.12.2004 do súčasnosti. Ako už bolo povedané, úrad dospel k záveru, že prijatie a schválenie citovaných ustanovení má za cieľ obmedzenie súťaže, nakoľko vyjadruje vôľu Asociácie koordinovať svojich členov pri stanovovaní provízii za zrealizované obchody a poskytnuté služby maklérov.

Tento koncept je v súlade s rozhodovacou praxou Európskeho súdneho dvora, ktorý napr. v prípade Verband der Sachversicherer e.V. v. Commission (prípad 45/85, [1987] ECR 405) uviedol, že nezáväzné odporúčanie cien obchodným združením môže skresľovať súťaž už len z toho dôvodu, že svojim členom umožní predvídať cenovú politiku svojich konkurentov. Podobne francúzska súťažná autorita Conseil de la Concurrence zakázala združeniu architektov vypracovať a distribuovať cenník obsahujúci cenové rozpätia architektonických prác (rozhodnutie č. 97D45 z 10. júna 1997).

Z ustálenej judikatúry Európskeho súdneho dvora vyplýva, že rozhodnutie združenia podnikateľov spočívajúce v odporúčaní môže byť v rozpore s Čl. 81 (1) Zmluvy, a  to za predpokladu, že predmetné odporúčanie koordinuje správanie členov združenia na príslušnom trhu, a to aj napriek svojmu odporúčaciemu  charakteru.

Európsky súdny dvor v ďalšom svojom rozhodnutí uvádza, že napriek skutočnosti, že stanovené ceny sa neaplikovali v praxi, rozhodnutie združenia podnikateľov vo veci stanovenia cien má za cieľ obmedzenie súťaže.

Rozhodnutie združenia podnikateľov nemusí byť právne záväzné, postačuje, ak svojich členov fakticky zaväzuje. Dokonca aj také odporúčanie, ktoré neobsahuje sankcie za jeho nedodržanie, je možné považovať za rozhodnutie združenia podnikateľov, ktoré je v rozpore s Čl. 81 (1) Zmluvy. V rozpore s Čl. 81 (1) Zmluvy môže byť aj také odporúčanie združenia podnikateľov, ktoré vyjadruje vôľu združenia podnikateľov koordinovať správanie svojich členov na príslušnom relevantnom trhu. 

6.	Vyjadrenie účastníka správneho konania

Dňa 28. mája 2009 v zmysle § 33 zákona úrad adresoval listom č. 2113/PMÚSR/2009 účastníkovi konania výzvu pred vydaním rozhodnutia, ktorú úrad   doručoval na známu adresu Asociácie. Predmetný dokument sa opakovane vrátil na adresu úradu s označením pošty „adresát neznámy“. Ďalej sa úrad dňa 22.06.2009 pokúsil o osobné dourčenie predmetnej písomnosti, avšak na adrese účastníka konania sa nenachádzalo označenie ani súpisné číslo Asociácie. Z dôvodu pretrvávajúcich problémov s doručovaním a preberaním písomností úrad opakovane požiadal Ing. Petra Danihela, podpredsedu správnej rady Asociácie, buď o osobné prevzatie predmetnej písomnosti, určenie náhradnej adresy na doručovanie alebo doručenie plnej moci pre právneho zástupcu účastníka konania. Následne sa dňa 06.08.2009 do priestorov úradu dostavil Ing. Peter Danihel, ktorý osobne prevzal výzvu pred vydaním rozhodnutia.

Úrad vo výzve pred vydaním rozhodnutia určil účastníkovi konania 10 pracovných dní na ústne alebo písomné vyjadrenie sa k podkladu rozhodnutia a k spôsobu jeho zistenia, prípadne, aby navrhol jeho doplnenie a úrad zároveň podal informáciu o záveroch prešetrovania, ku ktorým na základe jemu dostupných informácií a podkladov dospel. 

Účastník konania sa v stanovenej 10 dňovej lehote k záverom úradu nevyjadril.

7.	Uloženie pokuty

Podľa § 38 ods. 1 zákona úrad za porušenie ustanovenia § 4 ods. 1 zákona uloží pokutu podnikateľovi do 10 % z obratu podľa § 10 ods. 3 za predchádzajúce uzavreté účtovné obdobie a podnikateľovi, ktorý za predchádzajúce uzavreté účtovné obdobie dosiahol obrat do 330 eur alebo ktorý nemal žiadny obrat, alebo podnikateľovi, ktorého obrat nemožno vyčísliť, pokutu do 330 000 eur.

V zmysle § 38 ods. 4 zákona je predchádzajúcim účtovným obdobím rok predchádzajúci roku, v ktorom je vydané rozhodnutie úradu, alebo ak nie sú dostupné údaje za tento rok, potom rok predchádzajúci tomuto roku.

V tomto prípade ide o obrat za obdobie roka 2008. Z údajov, ktoré úrad obdržal dňa 21.04.2009 listom evidovaným pod č. 1597/PMÚSR/2009, Asociácia nedosiahla žiadny obrat.

Podľa § 38 ods. 10 zákona úrad pri ukladaní pokuty posudzuje závažnosť a dĺžku trvania porušovania ustanovení tohto zákona. Úrad pri posudzovaní závažnosti porušovania berie do úvahy jeho povahu, skutočný dopad na trh a tam, kde je to účelné, veľkosť relevantného trhu. Okrem týchto kritérií úrad pri ukladaní pokuty berie do úvahy aj iné skutočnosti, najmä opakované porušovanie tým istým podnikateľom, odmietnutie podnikateľa spolupracovať s úradom, postavenie podnikateľa ako vodcu alebo iniciátora porušovania, získanie majetkového prospechu v dôsledku porušovania alebo neplnenia dohody obmedzujúcej súťaž v praxi.

Pri posudzovaní závažnosti porušovania ustanovení tohto zákona úrad dospel k záveru, že predmetné ustanovenia Etického kódexu mali za cieľ zníženie intenzity súťaže na vymedzenom relevantnom trhu. Jednalo sa pritom o súťaž v oblasti cien/provízii za realitnú činnosť, t.j. kritéria, ktoré je pri porovnateľnej kvalite prác z hľadiska súťaže rozhodujúce.

Úrad vzal taktiež do úvahy skutočnosť, že vydanie citovaných ustanovení Etického kódexu predstavovalo obmedzovanie súťaže na celom území Slovenskej republiky. Úrad dospel k záveru, že citované ustanovenia Etického kódexu majú pre členov Asociácie záväzný charakter, nakoľko Disciplinárny poriadok priamo predpokladá disciplinárne zavinenie v prípade, ak člen Asociácie požaduje odmenu, ktoré je v zjavnom a bezdôvodnom rozpore s províznym poriadkom Asociácie,  z čoho možno vyvodiť záver, že Asociácia mala snahu presadiť cenníky ako záväzný materiál pre všetkých svojich členov.

Z hľadiska dĺžky porušovania ustanovení tohto zákona úrad konštatuje, že v čase vydania tohto rozhodnutia ide o porušovanie zákona v dĺžke viac ako 4 a pol roka, nakoľko úrad stanovil dobu porušovania zákona na obdobie od 15.12.2004 (dátum prijatia a schválenia Etického kódexu na valnom zhromaždení Asociácie v Bratislave) do súčasnosti, nakoľko citované ustanovenia Etického kódexu sú v súčasnosti naďalej aktuálne.

Úrad na účely výpočtu pokuty prihliadal na skutočnosť, že predmetná praktika sa zatiaľ v praxi implementovala v minimálnej miere, t. j. konanie Asociácie spočívajúce v prijatí a schválení citovaných ustanovení Etického kódexu malo malý dopad na dotknutý relevantný trh.

Na základe vyššie uvedených skutočností úrad ukladá Asociácii peňažnú pokutu vo výške 900 eur (slovom deväťsto eur).

Poučenie:

Podľa § 34 ods. 1 zákona v spojení s § 18 ods. 1 zákona č. 136/2001 Z. z. o ochrane hospodárskej súťaže a o zmene a doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 347/1990 Zb. o organizácii ministerstiev a ostatných ústredných orgánov štátnej správy Slovenskej republiky v znení neskorších predpisov v znení neskorších predpisov proti tomuto rozhodnutiu možno podať rozklad Rade Protimonopolného úradu Slovenskej republiky prostredníctvom Protimonopolného úradu Slovenskej republiky, odboru dohôd obmedzujúcich súťaž, v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia. Podľa § 61 ods. 1 zákona č. 71/1967 Zb. o správnom konaní v znení neskorších predpisov včas podaný rozklad má odkladný účinok. Toto rozhodnutie je preskúmateľné súdom podľa § 247 Občianskeho súdneho poriadku po vyčerpaní riadnych opravných prostriedkov.

 

                                                                                  
           Ing. Ján Šufliarsky
                                                                 riaditeľ odboru dohôd obmedzujúcich súťaž

Rozhodnutie sa doručí:

Asociácia realitných maklérov
Mikulášska 5
811 01 Bratislava